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 Alcune domande frequenti sul possesso immobili in Thailandia
Posso essere il proprietario di un immobile in condominio ?
Acquistare un immobile in un condominio è probabilmente la scelta più semplice per molti stranieri.
L’unica limitazione nell’acquisto di una unità condominiale è che la percentuale delle unità destinate ad acquirenti stranieri non deve essere maggiore del 49% dell’intero complesso e che i fondi utilizzati per l’acquisto devono obbligatoriamente provenire dall’estero attraverso una banca thailandese ed il movimento di capitale relativo deve venire registrato correttamente sul Tor Tor Sam. (l’acquisto di unità condominiali da parte di individui stranieri ricade sotto il dettato del Condominium Act B.E. 2535/1992). Il proprietario di ogni singola porzione del complesso condominiale riceve un certificato di proprietà ove verranno riportati con precisione la percentuale di possesso relativa all’intera struttura ed i diritti sulle aree comuni.
Posso essere il proprietario di una casa e di un terreno? Per gestire l’acquisto in modo da essere di fatto i proprietari dell’immobile : Intestatario unitamente ad un contratto di affitto ed una opzione di acquisto : è possibile utilizzare un intestatario thailandese per effettuare l’acquisto dell’immobile e stipulare con l’intestatario un contratto di affitto di 30 anni, rinnovabile per periodi di pari durata Per fare in modo che non sussistano problemi successivi, ogni contratto di affitto per periodi superiori ai 3 anni andrà regolarmente registrato, ciò comporta il pagamento di tasse ed imposte di registro basate su una percentuale del prezzo di affitto relativo all’intero periodo in questione.
Il contratto di affitto così registrato rimane valido anche in caso di vendita dell’immobile da parte dell’intestatario.
L’inconveniente di un contratto di affitto consiste nel fatto che le parti possono contrattualmente stabilire i successivi rinnovi, ma ciò non può venire registrato e quindi è inefficace contro il parere contrario di un futuro nuovo acquirente.. Intestatario con prestito fondiario : è possibile utilizzare un intestatario thailandese (sia persona fisica che persona giuridica) per acquistare l’immobile e stipulare con lo stesso ed a proprio favore un contratto di finanziamento per la proprietà; il contratto andrà registrato presso il locale Land Office (Catasto Edilizio Urbano). Tuttavia, in alcuni casi, i tribunali thailandesi hanno sentenziato l’irregolarità di un contratto di tal genere, ritenendo che il finanziamento sia stato effettuato artificiosamente per aggirare le leggi thailandesi sulla proprietà immobiliare. E’ importante notare che solo il proprietario del terreno ha la possibilità di concedere in garanzia l’immobile al fine di ottenere un finanziamento; il conduttore (ovvero colui che prende in affitto l’immobile) non ha questa possibilità. Usufrutto (Sidhi-kep-kin) : conferisce la temporanea proprietà del terreno e degli immobili su esso esistenti. Nella realtà un usufrutto è, similmente ad un contratto di affitto, limitato ad una durata massima di 30 anni; il contratto può successivamente venire rinnovato. Contrariamente al contratto di affitto, i diritti derivanti da un usufrutto possono essere venduti o trasferiti, ma con la limitazione che essi comunque terminano al momento della morte dell’usufruttuario e quindi non possono costituire parte di un’eredità. Società a responsabilità limitata (Company Limited) : questo metodo per l’acquisto di proprietà immobiliari è il più utilizzato da parte degli investitori stranieri.in quanto I ruoli interni alla società possono venire facilmente adattati così da garantire alla parte straniera di minoranza una valida protezione anche se ufficialmente, come stabilito dalla legge thailandese, la maggioranza delle quote societarie deve essere di proprietà di Thailandesi. La legge prescrive che almeno il 51% delle quote azionarie di una Company Limited sia posseduta da persone (fisiche o giuridiche) di nazionalità thailandese, tuttavia, in caso di acquisto di un immobile, una Co.Ltd. ove la parte straniera detenga oltre il 40% delle quote può subire un controllo da parte del Central Land Office di Bangkok (Land Code, sezione 74) al fine di assicurarsi che la società non sia stata creata appositamente per eludere le limitazioni in fatto di proprietà straniera. Ciò fa si che sia conveniente limitare la partecipazione societaria dello straniero al 39% e poi, con i dovuti accorgimenti, fare in modo che lo stesso ricopra la carica di Direttore con ogni delega, conferendogli quindi il controllo assoluto dell’intera società.
Cosa si intende per Tor Tor Sam ? Il Tor Tor Sam è un documento ufficiale rilasciato da una Banca thailandese a fronte del trasferimento di capitali dall’estero su un conto corrente della stessa Banca. E’ necessario richiedere tale documento quando si trasferiscono fondi al fine di comprare una unità immobiliare in un condominio e nel Tor Tor Sam deve essere specificato che il trasferimento è avvenuto esclusivamente per questo scopo. Esistono atti di proprietà in Thailandia? Certamente. Infatti, un atto di proprietà e’ la forma più semplice per dimostrare che una persona (fisica o giuridica) è proprietaria di un immobile. Questi titoli vengono rilasciati solamente per zone del Paese accuratamente controllate, mentre per altre aree esistono altri tipi di certificazioni di possesso, di disponibilità, o di generici interessi su di una porzione di terreno. Questi documenti sono chiamati "Nor Sor Sam” e “Nor Sor Sam Kor". Diversamente dagli atti di proprietà veri e propri questi ultimi documenti certificano il solo possesso del terreno, sovente senza definire perfettamente i confini. Questi documenti non costituiscono un diritto di proprietà, ma possono venire registrati al fine di trasferire il possesso del terreno relativo. E’ possibile ottenere un mutuo ipotecario? Gli stranieri generalmente non possono accendere mutui ipotecari in Thailandia, tuttavia gli istituti di credito thailandesi concedono finanziamenti di tale tipo alle persone ed alle società thailandesi. E’ assai comune che il costruttore stesso di un complesso immobiliare provveda a concordare un piano di finanziamento per gli acquirenti della durata media di 10-24 mesi. L’istituto di credito che concede il finanziamento richiederà di venire iscritto nell’atto di proprietà e di detenere l’originale dello stesso fino al completo rimborso del mutuo. Stima e valutazione dei terreni Effettuare una corretta stima di un terreno in Thailandia non è facile in quanto esistono generalmente tre tipi di valutazione; la valutazione governativa (simile all’italiana rendita catastale), la stima societaria e la valutazione corrente o prezzo di mercato. Da qualche anno a questa parte queste tre valutazioni hanno iniziato a convergere rendendo quindi più facile trovare il valore corretto.
Quali sono gli elementi da verificare prima di effettuare un’operazione immobiliare? Nel momento in cui si prende in considerazione di affittare o acquistare una proprietà occorre ben verificare le seguenti condizioni: Posizione : strade, vicinanza al posto di lavoro, ai centri commerciali, agli ospedali, ecc. Accesso : la garanzia di accesso ad una strada pubblica è necessario al fine di ottenere un mutuo ipotecario e consente di mettersi al riparo da eventuali problemi di vicinato. Telefono : accesso diretto alle linee e strutture di trasmissione dati. Acqua : fattore importantissimo specialmente se la proprietà è situata su un’isola; presenza di pozzi o depositi supplementari. Elettricità : connessione, potenza e presenza di generatori di emergenza (soprattutto nei complessi condominiali). Sicurezza : guardianaggio giornaliero, serrature di sicurezza e protezioni su porte e finestre. Connessione TV via cavo o impianto TV satellitare. Insetti nocivi : disinfestazione e zanzariere alle finestre. Acqua calda : normalmente in Thailandia vengono utilizzati riscaldatori d’acqua elettrici istantanei al posto dei normali boilers; considerato il clima è preferibile l’utilizzo di un sistema di riscaldamento idrico solare. Aria condizionata : una necessità in Thailandia. Elettrodomestici : frigoriferi, lavatrici, ecc.
La consorte avente cittadinanza thailandese può essere proprietaria di un terreno? Prima del 1998, le donne thailandesi, al momento del matrimonio con uno straniero, perdevano il diritto di acquistare terreni in Thailandia, pur mantenendo la proprietà degli immobili posseduti prima del matrimonio.
Una nuova disposizione ministeriale del 1999, consente ora, alle donne thailandesi sposate con uno straniero, di poter acquistare terreni ed immobili senza limitazioni, ma provando che I capitali impiegati nell’operazione immobiliare sono di loro esclusiva proprietà e che il marito straniero non può vantare alcun diritto sugli stessi.
Questa certificazione consente normalmente in una dichiarazione da parte dello sposo straniero ove si dichiara che i capitali utilizzati erano di proprietà della consorte prima del matrimonio e che quindi il marito non ha alcun diritto su di essi.
Esistono tasse di proprietà in Thailandia? In Thailandia non esistono tasse di proprietà simili a quelle in uso nell’Occidente e l’unica imposta simile sono la Land Tax e la Structures Usage Tax. La Land Tax è veramente minima tanto che l’ente incaricato della riscossione attende diversi anni in modo da che l’importo accumulato divenga significativo. La seconda imposta, la Structures Usage Tax, è applicata solo ad edifici ad uso commerciale e viene riscossa dall’amministrazione municipale.
Quali imposte e costi sono applicati al momento del passaggio di proprietà? Per tutte le compravendita di immobili in Thailandia è necessario versare un’imposta di registro dello 0.5% ed un costo di trasferimento dello 0.01%; un’imposta sul guadagno pari allo 0.11% viene applicata se l’immobile è stato posseduto per meno di 5 anni. In aggiunta a queste occorre considerare, per la parte venditrice, anche la normale tassa sulle entrate. In Thailandia non esistono tasse sui guadagni da capitale (Capital Gains), diversamente da molti altri Stati, e quindi la tassa sulle entrate (normalmente incidente dal 1 al 3%) è un sostituto di questo istituto.
Non esistono disposizioni di legge che individuino la parte che deve pagare questa tassa sulle entrate, per cui la relativa competenza fa parte degli accordi di compravendita come tutti gli altri costi relativi al trasferimento della proprietà. Info Utili:
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